现在为此拿到市场上出售的房屋是最近几年最多的。现在大约有12万9千套房屋在出售，比上个星期又增长了一些。而12过去个月的数据显示平均拿到市场上出售的房屋数量在10万8千套以下，这个数据现在在每星期递增。这个星期的数据在平均值以上，我们可以看到的一个现象就是房屋量还算是稳定的，虽然每个星期有些细小的变化，但是总体来说影响不大

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2008年大部分时间市场上的项目总数已高于平均水平。目前整个澳大利亚共有约12.7万套住宅物业上市出售，相比12个月平均水平的10.7万套。可以看到这个数字仍然高于平均水平，我们看到现在总库存水平下降的最初迹象是由于进入市场的物业数少了。

Slow market conditions = less competition in the marketplace

投资住宅房地产市场的买家活动很缓慢。随着越来越多的买家选择观望，整个澳洲主要城市的住宅物业销售在2008年的前三个月内下降了24%。

住宅物业的销售高峰在2007年第二季，澳大利亚各地的省会城市售出了86241家别墅和单位住宅。自此以后市场活动的积极性一直在下降。在2007年第二和第三季度的销售点相对难以把握。不管怎么样，我们可以看见在在2008年的签三个月许多买家放弃市场，导致总销量下降30 ％ ，低于6月高峰期。

细想一些因素之后其实市场活动的放缓并不奇怪，例如美国的次级贷，股市的崩溃，和正在进行的国内通胀压力已在很大程度上削弱了消费者和商家的信心。消费者和商家双方的信心现在正处于长期低点。2002年1月以来消费者信心尚未达到过这么低自而商界的信心是自9月11日的恐怖袭击以来的历史最低水平。

ABS的最近公布住房金融数字显示这种放缓进一步明显。5月期间仅52000新抵押贷款记录，2004年以来最低的数字。

有一个值得注意的地方，利率可能会在一段时间内保持稳定。由储备银行最近发表声明关于经济放缓和国内需求正在放缓的纪要。这个备忘录来自储备银行7月的董事会会议建议加强国内需求正在放缓的概念。引用最近期央行的会议记录：

“关于平衡，委员仍然关心目前的通胀率和有关经济前景的不明朗因素，越来越多的迹象表明需求正在放慢，建议对现行的政策设置施加适当程度的压力控制。

借款人对这个观点似乎有所反应，近两个月同比例的新住房贷款固定利率急剧下降。同比例新的房屋贷款固定利率从三月的24 ％下跌到了5月的13 ％。看来，更多的借款人是选择浮动利率的利息，标志着信心的改善，利率也趋于稳定。

我们并不期望尽快会有大规模的买家返回市场。对于这种情况出现，需要有一个重大市场信心和经济条件的改善。我们可以放心地说，这是一个买方市场，买家手上有很多“牌”。买家可以有时间一切必要的研究从来找到最适当的财产再进行谈判，尽可能用最好的价格买到物业。

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近六周进入市场新的物业低于十二个月的平均值。不过，上周有16362新物业补充进市场，，比12个月的平均水平多了1915套。澳洲市场向外出售的总数物业还是在增加。

导致库存水平高于市场平均值的原因主要是由于买家缺乏信心或没有能力购买。市场活动继续缓慢，虽然这周看到一个大量新上市注入了的同时，潜在买家却继续持有，直到确定一个更大经济回温。库存水平开始下降是不大可能的，直到买家在市场上有一个较大购买动机方-这个现象在短期内似乎不太可能发生。

Australia's mainland property market performance

主要城市的房价行为

最近，有很多关于住宅物业市场行为的猜测，事实上，在过去十二个月，普遍表现强劲。

到2008年5月的12个月期间，全国平均房价增长了7.3 ％ ，而阿德莱德增长了20.1 ％ 。在过去一年中只有柏斯下降了1.2%。

每个州的走势都不同：

阿德莱德继续引领全国的房屋和单位房价增长，大概增长了18.65 ％-26.22 ％ 。强大的价格增长仍然明显高于全国所有地区。整个阿德莱德的别墅折扣水平在6.99 ％ ，住宅单位在8.95 ％。

布里斯本的物业价格也还在继续改善，显示别墅和单位整体增长约1.7 ％ ，在2008的首五个月。类似于澳洲的其他市场，布里斯班的市中心在涨而外部已轻微下跌。整个布里斯本，别墅的平均折扣在7.02 ％ ，而单位住宅的销售价格下降了6.25 ％ 。

墨尔本在过去3个月里价格下跌平均1.5 -2 .0％ 。去年市中心区域强势增长，如moreland City和墨尔本中北部的已变得萧条同时在东部外围，南部和墨尔本的东南面的房价都以及开始下跌。墨尔本正经历着和悉尼一样在强势增长后的同样的问题：负担能力的限制。墨尔本的别墅价格下降了6.85 ％ ，而单位价格下降了8.33 ％ 。

堪培拉的房价比去年同期增加了8.65 ％，但市场已开始萧条，在2008年首五个月里房价仅增加了1.2 ％。租金收益率仍远高于全国平均水平。坎培拉的别墅有一个5.71 ％ 的折扣而单位住宅有4.02 ％的折扣 。

达尔文较去年的记录有强劲增长8.3 ％ ） ，但在2008年市场已经放缓。今年首五个月， 别墅价格增加了0.64 ％和单位住宅价格增加了3.88 ％ 。该达尔文的租赁市场继续表现强劲，毛租金收益率的记录高于任何首府城市。达尔文的别墅最大程度的折扣在16.66 ％ ，而单位住宅的为折扣1.81 ％ 。

悉尼的别墅价格下跌了约1 ％而单位住宅下跌了1.5 ％ ，在今年的前5个月。悉尼的别墅折扣在6.22 ％ ，而单位住宅价格折扣在6.12 ％ 。

珀斯仍然是唯一一个在08年五月前十二个月内房价下跌的城市，房价下降了1.2 ％ 。房屋均价略少于50万美元。在2008年珀斯单位住宅的整体表现平均下降了1 ％左右，而别墅在3 ％。西南面下降更多：平均5 ％ 。由于房价的下跌，柏斯是全澳洲折扣最少的城市，别墅折扣在4.24 ％而单位住宅的折扣仅1.30 ％ 。

最后这张图是2001年3月到2008年3月间S ＆ P /澳交所200所统计房屋均价的 行为表现。

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近六周新进市场住宅物业一直低于12个月平均值。上周有13380套新物业补充进市场，大约比12个月的平均水平值少了955套。

市场上的库存量还是高于平均水平，主要是由于买家不愿意或缺乏能力购买。市场活动一直很缓慢，由于潜在买家宁愿等着，直到确定经济回温。库存水平开始下降是不大可能的，除非在市场上能有一个较大的购买动机。

Australia's household trends

人口变化和对家庭单位的影响

澳大利亚有很多有关人口变化统计对于房地产市场是什么意义的宣传。下面的表格详细说明了从1992年到2007年，在15年之间家庭组成人口的转变。

最有趣的一点需要注意的是，上面的报告显示，独身人士和离婚率在不断增加。统计显示在过去10年独身的家庭比例仍稳定保持在25 ％以上。

横跨澳大利亚，昆士兰州拥有最大的部分家庭住户分户（ 74.5 ％ ） ，而南澳大利亚州有最少的部分（ 67.7 ％ ） 。对这个结果的分析，从2006年人口普查的结果，这些都是难以避免的，昆士兰州已低于平均中等年龄，显示可能有更多的家庭单位仍然完好无损。在另一方面的南澳大利亚州已（塔斯马尼亚州）达到最大的年龄中位数。结果显示，孤独的家庭是可能来自老年人和离婚人士。

下表提解释了为什么在澳洲市场，家庭仍然占主导地位，它概述了 18至34岁的人离开或不离开自己的家庭的原因。不出所料，这些年轻的成年人（ 18-24岁）的财政上的原因（ 41 ％ ）是主要的障碍，而他们离开家庭是因为方便（ 36 ％ ）。

大多数（ 60 ％ ）年龄较长的成年人（ 25-34岁）没有脱离家庭，但他们和家长却分开住。只有14 ％的25岁至34岁成年人，他们因为财政上的理由而留在家里面。这表明大多数认为他们有能力进入，无论是房屋或出租市场。

这些谁迁出家里最大的部分，这些人已迁出，以实现独立（ 32 ％ ）。这一结果是其次，无论那些谁迁出居住在与伙伴或结婚（ 18 ％ ）和那些谁迁出研究（ 17 ％ ）。

这些结果往往会建议年轻的成年人能从他们的父母那里谋求独立，但如果他们可以得到在家里这种独立性（即独立单位，根据家庭为例） ，年轻的成年人会很乐意考虑这个有益的妥协，。该调查发现， 53.0 ％年龄在18-24岁的人已经从家里搬出去，而近14 ％年龄介于25-34岁的人仍然住在家里。

因此，父母如何做到让他们的成年子女迁出他们的家庭呢？答案似乎很简单，不要让他们住在您的单位或自您自己区域内的房子里。如果他们还是希望时不时的住在家里，那么家长需要对您的成年子女收取他们住宿的租金。

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近五周来，新进入市场的新都低于12个月来的平均值。上周有13660新物业补充进市场，大约有比12个月的平均水平少了650套。反过来,澳洲市场售出物业的总数大概在13.万套左右。

市场上的库存量还是高于平均水平，主要是由于买家不愿意或缺乏能力购买。市场活动一直很缓慢，由于潜在买家宁愿等着，直到确定经济回温。库存水平开始下降是不大可能的，直到有一个较大的存在动机的买家在市场上的地方-的现象，可能会有一些个月内仍未起飞。

Australia's most expensive suburbs

目前在澳大利亚有18个区域的均价至少要200万美元。

五年前，成为 ' 2百万美元俱乐部'中的会员是一个非常高级的资格。早在2003年只有两个区域的均价记录超过200万美元：沃克吕兹省和贝尔维尤山。房地产住宅市场在过去五年中的生长已导致了一大批新会员区域。到2008年5月已经有18个区域的均价至少需要200万美元。

绝大多数的这些郊区位于悉尼沿海。作为一个的问题，事实上，澳大利亚最昂贵的区域四分之一几乎都位于悉尼woollahra市政局辖区内。因为woollahra的特殊地理特征所以这其实并不奇怪。该港口的位置提供了悉尼美丽的地平线风景和海港交通。此外，该地区离CBD非常近。

在过去一年达林点的最好均价记录是400万美元。在过去一年房价在达林点从二百三十六点〇 〇万美元最多一八二五零零零零美元不等。

迄今所取得的最昂贵的售价的买卖是在Point Piper,，也是悉尼的海港前沿。Point Piper,其实并没有在二百万元名单之内，因为这里的物业很少。今年三月卖出的大部分房屋都在三千二百四十万美元左右。财产精选五间卧室，5浴室，游泳池和一个四车位车库。

毫不奇怪，这些独家的名单也出现越来越多的有声望的柏斯区域。江边的区域Grove and Dalkeit就是例子。

在维多利亚唯一有俱乐部会员资格的郊区是toorak，均价在260万美元。 toorak长期以来一直被视为澳洲的最高级的区域之一，特色的街道和房屋与文物建筑。

在昆士兰没有任何郊区的均价超过两百万的记录 -最接近的是Mermaid Beach and Surfers Paradise，都在黄金海岸，那里的均价分别为135万和131万美元

在明年这个时候，我们绝对有可能会看到更多这些绝对高端区域的名单。

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随着越来越多的卖主决定要等到出售条件的改善之后再上市及出售其物业，上周进入澳洲市场新的住宅物业数量继续下降。上周12480新房子和单位加入澳洲市场，大约比12个月的平均水平少了1780套。

尽管库存增加在减慢，但市场上总的物业数量在继续攀升，尽管扩张速度慢于今年早些时候。目前整个澳洲大陆有刚刚超过137000住宅物业出售，这比12个月以来的平均水平多了大约3.6万套。

Population boom

在将近20年，海外移民不断增加以及不断上升的生育率已导致强烈的人口增长。

澳大利亚正经历着一场人口的繁荣，在近20年，以目前的人口增长率为最高。从澳洲统计局（ ABS ）刚公布的统计数字显示，澳洲人口增长了1.6 ％ ，或者说是增加了331872新的居民，到2007年为止。国家的人口增长率自1989年以来从没有到过如此之高。目前有超过21万人居住在澳大利亚。

在国家层次来讲，人口增长有两个组成部分：海外移民和人口自然增长（即出生人数减死亡人数） ;两者都是向上的趋势。事实上，外国移民和人口自然增长水平正处于历史最高水平。

到去年为止有总共184438人移民到澳洲。我们可以预期明年政府宣布批准一项额外的3.1万技术移民那么在未来的一年移民人数甚至会进一步增加。这将推动技术移民的人数增加30 ％。

全国人口出生率也呈现出反弹。去年澳洲出生人口为285254 人，死亡人数为 137820人，等同自然增加了147434人。1991年至2003年，女性决定抚育有较少的儿童和延迟生育子女，人口自然增长水平出现了下降的趋势。我们现在看到的转变是国家的生育率在1.85 （2001/02是1.73） -这意味着平均每个女子有1 .85婴儿（这个数字仍是比较低的，早在1961年生育率为3.56 ！ ） 。

人口的增长被认为是对房屋需求最佳的指标，。简单来说，人口增长水平越高，对房屋的需求越高。如此高的人口增长率，对房地产市场来说是一个健康积极的迹象。但是，如此强大的人口增长也有其他方面的影响。

第一，当目前澳大利亚正经历快速的人口增长率的同时却有一个很平坦的房屋建造业。在短期内，澳大利亚正经历着一场房屋长期短缺，，估计约比需求少建造3万套住房。可以在未来一年预期人口增长甚至会有进一步的增加。所以供给和需求的不平衡会变得更加极端。在的时候，房屋的负担能力是一个迫切的问题，，供应水平低也是一个严重的问题。

其次，人口的增长对基础设施开支的需求也进一步加大。没有足够的房屋以满足目前的需求，而鼓励进一步的人口增长这是不合逻辑的时。此外，澳大利亚的许多地区已经历了基础设施瓶颈，由于这一事实，人口的增长超过了道路网络及主要公共设施的负荷能力，如医院和公共交通网络。

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进入澳洲物业市场饿新住宅项目已跌破12个月以来的的平均值。这是一个令人鼓舞的迹象，市场总量水平已不如今年年初。

越来越少的供应商决定把他们的物业进入市场，表明供应与需求达到更健康的平衡。

'挑选和快速抛出'的投资策略主要是这样的：投资者'挑选'一个他们认为会在短期内会有很大资本增长的地区或近郊的地方。投资者认为这些地域有一个将推动 价值的快速增长的决定性特点，;例如对房屋强烈的需求。投资者持有物业的时间最多为一到两年，然后在物业价格上涨的时候'快速抛出'套现。

使用'挑选和快速抛出'战略的投资者被列为财产交易商，类似于分享贸易商。他们熟悉各方面的物业投资及保持密切关注澳大利亚各地的市场脉搏。

这种策略有高汇率但也有高风险：
&8226;持有物业的时间少于一年会有税收方面的影响，所以很少有投资者会在12个月内
'快速抛出'
&8226;进入和退出成本相对较高
&8226;退出策略是依赖于市场条件，有时达不到一个快速出售条件
&8226;有贬值的风险

大型社区计划 有很多投资者会跟随信誉好的开发商。信誉好的开发商，如STOCKLAND， mirvac和delfin LEND LEASE公司开发的房地有很多资本增长的记录

精明的投资者也知道，这些是开发商做的功课。这些社区计划都是设在人口增长比较快的区域，那里的房屋需求将维持在高水平。此外，这些发展总是伴随着大型基础设施项目和市容美化的升级;所有的这些因素都是资本的增长主要驱动力。

矿业城镇 昆士兰州和西澳大利亚州毫不奇怪的成为'挑选和快速抛出'的策略是选择地区。购买到地区，完全依赖于一个单 一的产业所以也有其固有的风险，投资者需要知道什么时候进入和什么时候退出。这是取得成功的关键！如果购买物业过晚，不如在城镇的增长期之后，可能导致租 金收益率太小。

大部分这些'短持有'的采矿城镇是位于昆士兰采矿地区的芒特艾萨，格拉德斯通和章程水塔，已取代煤驱动的鲍恩盆地北部乡镇已成为矿业城市投资者的新宠儿。资源密集的中心-西澳大利亚州也普遍成为'挑选和快速抛出'的目标。

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在过去一个月每星期在市场上平均有总数130280住宅物业的物业在出售。在去年同期每周平均只有73570套。

新上市的物业是1月下旬第一次达到12个月的平均值，这种迹象显示卖主在市场条件改善前宁愿持有而暂缓出售。在同一时间，存贮水平向上的趋势开始趋于温和。

新物业放缓上市和总存量水平趋于温和是令人鼓舞的消息，因为它表明，供应和需求可能会走向某种程度的平衡。

time to buy

对于那些潜在的买家与他们的资金都在蓄势待发，因为目前的市场情况提供了一些极好的投资机会

2007年地产商经历了欢欣的一年。物业一般在上市后的一个月内就能卖掉，最低限度要价的谈判和买家之间的竞争推动房地产价值变为双位数字的增长。这是一个卖方的市场。

市场条件现在不同了。物业正在更长的时间才能出售，在市场上要价的多样性和库存水平的越来越多致使减少了买方积极性。现在是买方市场。

随着市场积极性的减少，潜在的买家现在也减少了相互的竞争。这意味着有更多的时间研究市场，选择适当的物业和合适的购买价格。此外，库存水平在市场上是越来越多，提供各种各样的住房选择和价格。在本质上，这是一个买方市场，买家占了上风。

其他令投资者鼓舞的迹象是，自2006年年底开始租金回报率正显示改善的迹象。（见图表的空置率-省会城市都低于2 .0％空置率）

澳大利亚有大约180区域实现总租金收益的至少6 ％ 。刚刚超过三分之一的这些区域的都是省会城市区域和其余的是资源密集型和沿海区域

财政状况允许的买家应该在机会来临的时候果断出手。另一方面，卖家要成为重新习惯市场条件的改变。对于那些正在考虑把他们的物业出售业主，这里有一些提示，可协助为您的物业获取尽可能最好的价格：

&8226;最重要的是，您的要价要合理。时代已经一去不复返了，不能老是考虑明天在价格，要想到今天的销售。
&8226;谈判技巧是非常重要的。选择一个房地产经纪人证实谈判的能力。

根据經濟預測机构BIS Shrapnel的預估，澳洲房地產价格未來五年可能升高40%左右。 

BIS Shrapnel主管，首席經濟學家Frank Gelber說，房屋需求仍超過供應，已經處于低谷的房屋承受力可能會再度下跌。

目前，新建房數量已經減少了3万戶，到六月份可能達到6万，截至2009年，則可能會高達12万9000戶。利率不斷提升使得人們購房或自建房壓力更為巨大，壓制了部分需求。 

但如果利率停止上升，或最終下跌，對房屋的需求大增可能會導致房屋价格急速膨脹。

Gelber所引用的數据与澳洲統計局官方數据相一致。根据統計局房地產价格指數，過去10年直至2007年12月，澳洲房產价格平均每年上升9.9%。2007年房產价格則上漲了12.3%。

10年前，澳洲房屋价格平均每年升高6%。綜合前20年數据，澳洲房產价格平均每年增高7.9%。

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目前在整个澳大利亚大陆共有97100住宅物业上市出售，比去年同一周高出了 7 3％。供应水平呈现向上的趋势，在本质上市场供应超出了市场需求。

造成这种情况的原因是多方面的不平衡，但主要是由于买家缺乏根本的信心。澳洲储备银行最近宣布，官方的现金利率将继续保持不动，可能要提供一个急需刺激市场情绪的波动作用

Rates remain on hold for now

这段时间内央行一直将利率保持不动，但他们已作好准备应对进一步通货膨胀的压力。

本周早期的时候，澳洲储备银行会议决定维持官方现金利率的7.25 ％ 。决定不加息，在通胀上升的时候带来一个小惊喜考虑以减缓消费需求。

最重要的是，央行已经做了很多的'肮脏的工作'，使民营银行的利率独立于任何央行的决定。自2007年初官方现金利率上升了50个基点，而私人银行上升了90个基点。

其他的因素，将有助于影响央行不提出利率上升的包括：
&8226;，国内需求放缓：去年国内需求增长5.7个百分点，但预计，今年将放缓至3.5 ％左右。
&8226;国民经济放缓：国家的经济增长速度预计将放缓约3.1个百分点。
&8226;3月的第一季度，房屋价格增长放缓仅1.46 ％
&8226;消费者和商业信心正处于历史最低水平。

在另一方面，近期劳动人口的数字显示，澳大利亚就业市场依然紧张。本星期的参与率（整体规模的劳动人口）达到了记录在案的最高层次。这种在劳动力市场上强劲的增长很可能发生了很大的工资压力，但到今天为止已保持相对稳定。如果工资增长超过消费物价指数，我们几乎肯定会遭到央行的进一步的加息。

这一个月利率保持不动对房地产市场是一个好消息，并会增加一定程度的市场需求信心。如果利率保持稳定那么2008年全国房地产市场每个季度很可能会继续享受比较温和的1 ％--2 ％的资本增长。

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进入住宅市场的新物业的数量保持在十二个月的平均值，市场供应继续上升。在澳大利亚最大的市场，悉尼，别墅和单位平均每天售出44和49套。

目前共有130400住宅物业出售，在澳大利亚的市场几乎比去年同期增加了一倍的项目数量。

Australian marketplace continues to soften

至08年三月底为止的十二个月以来，澳洲平均房价增长了10.7 ％ ，但每季的经济增长率表明，市场增长已相当缓慢。

RP Date/ rismark国际月底的一个物业价值指数报告表明，尽管在澳洲物业市场已软化，但到08年3月为止的三个月它仍然稳定增长1.46 ％ ，一年回报约为6 ％ 。

尽管利率上升和通货膨胀的恐惧，但这是一个相当好的结果，显示在澳洲的住宅物业的投资组合良好的风险/回报率多样化的特点。

建立在RP Date基础上的数据显示，省会城市中物业价值唯一下降的记录是在柏斯和坎培拉，这一季度分别下降了1 .0％和0 .6％。尽管如此，珀斯的单位物业在中等物业中还是以46400澳币比任何省会城市都贵。

全国各地

阿德莱德以419156美元的中等价位成为最能负担得起住房的城市。到08年三月市场价值收益增加了23.4%以上，是城市的一个记录 。阿德莱德似乎已经在很大程度上摆脱了最近的利率上升，和全国所有地区与一致的增长。

布里斯本到2008年的记录是增长20 ％左右，与大多数地区提供的15-20 ％的回报差不多。布里斯本的内部区域作为表现最好的地区，较去年增长了35 ％ 。在3月底结束的季度，城市的外部地区开始显示出转弱迹象。beaudesert ，卡布尔彻和洛根市场相当平坦。在最近一个季度中在Redland物业价值轻微下跌。

墨尔本的增长率在上一年度的基础上仍然是健康的，但季度增长的数字显示，有一定的放缓。

达尔文继续着坚实的表现。自2005年年底，每年的房价增长一直维持在10 ％以上。对房屋的需求仍然很高，由于强大的人口增长和经济条件。在同一时间内，房屋供应是很少。无论是别墅还是单位的租金回报率在任何省会城市中都是最高的。别墅的回报率为5.5 ％而单位回报率为6.2 ％。

坎培拉的价格从上个季度开始，别墅平均下跌了1.0 ％和单位下降了2-3 ％ 。空置率在主要城市中仅次于达尔文。别墅的平均总租金收益为5.1 ％而单位平均为5.8%。

悉尼的别墅和单位在2008年的第一季增长了大概1.0 ％，根据RP Date的数据显示。考虑到负担能力的压力影响，这在市场上不是一个坏的结果。

珀斯的房价增长相当平坦，到三月为止的十二个月仅增长了0.3 ％。珀的中央区域是市场中唯一有影响的增长区域。较去年房价在这区域增长了7.4 ％ 。在相比之下，西南和东南地区均有所跌幅。

整个澳洲住宅市场中的物业总量仍然保持上升的石头，最近有147000个物业对外出售，同比去年这个时候增长了55%（68000套），随着市场信心度的减少，物业将需要在市场中停留更多时间去消化，而卖主不得不改变原先的心理价位。

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当69600新的项目在4个星期内进入市场后，自今年二月下旬，澳洲市场很多新的项目开始呈下滑趋势。在过去一个月，新的项目数量下跌了11000套—这种迹象表明卖主在这段过渡时期是采取持有态度，并不急于出售。

The ripple effect

当市场运行到一个热点的时候，买家需求和资源增长会在某一特定的区域产生连锁反应。简单地说，买家通常认为在他们的预算之内'下一个更好'。随着价格超出他们选择的区域，物业的搜索自然迁移得更远，往往是附近的郊区。

由内向外的'连锁效应' 是最常见的资源增长走向，但也可看到市场不同的部分如河畔市场和土地市场。

对于物业投资者来说，诀窍在于在受连锁增长冲击之前选中区域。这听起来容易，但它确实需要一些很好的时机和丰富的研究方法来衡量毗邻区域之间的物业价值基础上的中间价格。另一种方法是密切监测每季一次的位数的价格走势。一般而言，在开始的一个周期，内部区域将首先显示出增长的迹象，然后资源将连锁向外增长。当你在一定的周期内能能够肯定下来，那么在接近你预算的区域寻找物业。一个好的经验法则是在主要城市离CBD十公里之内购买物业，因为迄今为止在连锁反应周期内增长几乎是可以保证的。

2001年至2003年的布里斯班市场可以很明显得看到一个典型连锁反应的资源增长，在2001年（迅速增长的开始） ，几乎包括了布里斯班商业中心区5公里之内。郊区如bulimba ，新的农场，帕丁顿和highgate山在价值也迅猛发展，表现优于整体市场很高一块。这些区域的流行，不仅因为它们靠近城市，而且它们也有着鲜明的个性，因为它们有时髦的咖啡馆区或性格的房屋。

到2001年底的资本增长已经如此之高，在这些地区的主流买家由于支付能力的因素被堵塞在市场上。好象Tarragindi, Ashgrove, Wavell Heights 和 Greenslopes成为新的市场领导者。这些地区提供了比较合理的价格点，离城市很近，去喝杯咖啡也只要开很短时间的车。

建议投资者谨慎得识别下一个'连锁'区域。增长并不会永远不断的;有几个因素可以阻止进一步增长。
  
比如地理原因就可以防止'连锁'继续。举例来说，如果'连锁'的原始驱动力是由于邻近时尚餐饮或娱乐区，增长主要的依据是按照路程长短。一个安全的经验法则是：任何超过5分钟的车程都太远了！

City of Monash

City of Monash位於墨尔本东南区，总面积81平方公里，常住人口155,061。由Ashwood, Chadstone, Clayton, Glen Waverley, Hughesdale, Huntingdale, Mount Waverley, Mulgrave, Notting Hill, Oakleigh, Oakleigh East, Oakleigh South和Wheelers这几个区域组成。City of Monash由commander Sir John Monash命名於一战后.在1994年的12月15日,当Kennett Liberal政府合併了许多维省Council的时候,City of Oakleigh和之前的City of Waverley共同组成了City of Monash。
亚洲影响力
从Dandenong Creek以东，Ferntree Gully Road以南, Blackburn Road以西，Highbury Road以北勾画了Glen Waverley的轮廓。Sprinvale Rd贯穿社区，将其划分为南北两个半区。由於Dandenong Creek的影响，这里的地势高低起伏，直到19世纪中期才有一些居住设施的啟动。最大的发展时段是在50到70年代，大型的房屋平均面积大约800平方米，大量的崛起在Glen Waverley。接下来房屋的维修和维护就一直在进行著。
Centro The Glen是Glen Waverley的购物中心，位於Springvale Road与High Street Road的交匯处。虽然相对于周围的购物中心，比如Knox or Chadstone，Glen Waverley购物中心显得较小，但是，这里拥有全面的商品商店。其中包括了大型的超市，比如Coles和Safeway。百货局像Target和David Jones。同时Glen Waverley的购物中心也拥有繁华的food court和一些小饰品店。总共商店的数量多达150间，具有极大的便利效益。
Glen Waverley主要的街道是Kingsway，涵盖了许多本土的咖啡店和餐厅。最近几年，Kingsway已经发展成了一条具有多元文化的生活娱乐中心。其中最具影响力的则为亚洲的饰品。因为Glen Waverley的许多饭店和咖啡店都关门很晚，大约在夜间凌晨的1，2点，为许多拥有吃夜宵习惯的亚洲人提供了另一打发时间的好场所。同时，这里还有Village Cinema。如果厌烦了City和Knox人满为患的Village，不如赖Glen Waverley换个空气。
社区投资前景分析
Glen Waverley面积大约有17平方公里，位於墨尔本东南区City of Monash境内。这里的人口多达5万多人，在这里本土出生的澳洲人占大多数，也同时有不少的海外的移民。其中以亚洲人居多。Glen Waverley是目前编辑的社区中华人比例最高的区域， 占总人口的4%。其他移民也包括了斯里兰卡以及英国和马来西亚。
目前在Glen Waverley区域内人口总数与之前介绍的区域基本持平，澳洲本土出生人口占总数的62%。全城人口的平均年龄为30-45岁。这个年龄段具有非常强的购买力，他们大多成功富有，需要奢华商品来体现自己的成就。越是昂贵的奢侈品越能引起他们的注意。在家庭构成方面，有子女的家庭约占一般，为54%。这相比墨尔本其他的城镇高出一点。拥有子女的数量和城镇人口的年龄平均值在一定程度上反映了，这个区域内居民的生活消费习惯，也同时显出其较强的购买力。在教育方面Glen Waverley还是以公立学校为主，占62%。
Glen Waverley拥有大量的学校以及教育机构。最有名的该属Holmesglen Institute of TAFE和Wesley College。这两件赫赫有名的学院均在Glen Waverley有分校，可见这里学生数量之大。高中方面有Brentwood Secondary College，Glen Waverley Secondary College和Highvale Secondary College。小学有Glendal Primary School，Mount View Primary School，Glen Waverley Primary School，Glen Waverley South Primary School，Highvale Primary School和Camelot Rise Primary School。
根据最近12个月内此地区房產价格统计，目前本地的独立屋的平均价大约为47万澳元左右；Units/Flat/Apartments/Townhouse的平均中位价格为37万澳元左右。此地区由於位於Melbourne市一区，地理位置较佳，据统计，在最近12个月内独立屋House和Units/Flat/Apartments/Townhouse等房屋上市后，平均46到93天内即可售出，拍卖清仓率可达84％和86％。
此地宗教信仰依然集中在天主教，占63％。另外，因为亚洲地区人口的增多，4%的人口信仰佛教。还有3%的人信仰印度教。

Glen Waverley数据档案
位置: 墨尔本东南区City of Monash境内
面积: 16.8km²
交通: 私家车/公共汽车/火车

年龄统计:
5岁以下: 4％
5 to 17岁: 16%
18 to 24岁: 11％
25t to 34岁: 12%
35 to 54岁: 29%
55岁以上: 26%

家庭构成:
有子女: 54%
无子女: 34%
单亲家庭:10%
其他: 2%

人口统计
人口总数: 51,664
澳洲出生: 62%
中国出生: 4%

海外出生前五位
英国
马来西亚
中国
香港
斯里兰卡

家庭收入
$200 to $499: 24%
$500 to $999: 27%
$1,000 to $1,499: 9%
$1,500 or More: 7%

从事职业前五位
专业人士
行政/管理人员
中级文书/服务业
协助专业人士
初级文书/销售员与服务工作者

学校类型:
政府学校:62%
教会学校:19%
私立学校:19%

宗教信仰:
基督教: 63%
佛教: 4％
印度教: 3%
无信仰: 17%

Glen Waverley近12个月内地产状态

独立屋House:
中值价格: 475,000
拍卖清出率: 84%
售出前上市时间: 46天

Units/Flat/Apartments/Townhouse:
中值价格: 375,888
拍卖清出率: 86%
售出前上市时间: 93天

根据經濟預測机构BIS Shrapnel的預估，澳洲房地產价格未來五年可能升高40%左右。 

BIS Shrapnel主管，首席經濟學家Frank Gelber說，房屋需求仍超過供應，已經處于低谷的房屋承受力可能會再度下跌。

目前，新建房數量已經減少了3万戶，到六月份可能達到6万，截至2009年，則可能會高達12万9000戶。利率不斷提升使得人們購房或自建房壓力更為巨大，壓制了部分需求。 

但如果利率停止上升，或最終下跌，對房屋的需求大增可能會導致房屋价格急速膨脹。

Gelber所引用的數据与澳洲統計局官方數据相一致。根据統計局房地產价格指數，過去10年直至2007年12月，澳洲房產价格平均每年上升9.9%。2007年房產价格則上漲了12.3%。

10年前，澳洲房屋价格平均每年升高6%。綜合前20年數据，澳洲房產价格平均每年增高7.9%

Properties currently listed for sale

到上个星期为止，15116套新的物业进入市场，为澳洲本土市场带来了总数近125000套物业。近三个星期来，新进市场的物业数量有所放缓，在二月18号星期一的时候到达顶峰的19000套。

虽然新的项目增长较慢，但是十二个月中仍然很好的稳定在平均每个星期14060个新的项目。另外，市场上物业的总数也在稳定得增长。在总计的项目表的生长的稳定比率指出住屋补给正在比要求为重。

Canberra rents highest in nation.

供应水平继续下落，而且租借比率继续上升

澳洲的房屋供应问题已经变得逐渐清晰。由AMP和NATSEM在这周早些时候发表的最近的报告显示出了房屋贷款支付能力的进一步下降的证据。调查结果显示最近62%的一手房的买主是迫于居住方面的压力。

这些报告主要是说房屋贷款的支付能力，而很少提到租借的支付能力。有 2,063,947个私人的家庭在澳洲是处于租房的状态，而且他们感觉很痛苦。

租金在所有的主要城市都在迅速增长, 柏斯在过去两年来增加了的36% 过去二年以来而达尔文增加了 13.5%。在悉尼，承租人需平均每个星期比二年前多支付正在支付$50 用于租用一楝房子。在伯斯和堪培拉租金的增长是最快的，承租人每个星期比以前需多支付 $90 和 $ 80 。

租借的比率戏剧性的增加是低租借的住屋补给和强烈的租借住屋要求的一个症状。自从 2003 底以后进入房产市场的投资者少了很多，这就意味着很少的租借的家庭被介绍进入房产市场之内。

租借比率正在被强行上升。这是对投资者来说最好的消息，而对承租人来说是比较糟糕的消息。

堪培拉有在国家中最高的出租率,现在在一个星期的一般租金为$440。达尔文接每周的租金接近 $420 ，紧随之后的是悉尼，一般一个星期是$420。最能承担租金的市场是在阿德来德，每周低于$300的租金。

承租人正在面对一个严重的困境: 继续租用或者承担一个抵押贷款? 以达尔文为例，通常租一楝房子的一般费用为一个星期 $420。如果一个承租人把他们用来租房的钱转换为支付贷款，那么他们每星期需支付$420用于贷款。

在一些年之后，买主可能会选择升级到一个较大的房屋或一个较好的区域。
假如他们一直租借, 他们只会面对租金的上涨。但是承租人也需要考虑拥有物业后产生的另外费用，包括汇率、保险和维护。

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